Подешевеет ли жилье в Казахстане

None
None
АСТАНА. КАЗИНФОРМ - Редко, какой человек в нашей стране не обсуждает цены на квартиры и ситуацию на жилищном рынке Казахстана в целом. Председатель Союза строителей РК Талгат Ергалиев поделился своим видением по этому поводу в интервью корреспонденту МИА «Казинформ».

- Талгат Файзуллиевич, какова сейчас ситуация на строительном рынке Казахстана?

- На строительном рынке Казахстана из-за отсутствия средств у людей, наблюдается спад покупательской способности. И это на протяжении последних 6-8 месяцев. Те люди, у которых средства имеются, уже давно приобрели жилье и не нуждаются в этом. И мы можем судить даже по рекламе некоторых строительных компаний, что они идут на снижение первоначального взноса до 15%.

- Продолжится ли такая тенденция, как Вы думаете?

- Рынок насыщается жильем, соответственно, если ситуация останется таковой, существует возможность снижения стоимости жилья 1-го и 2-го класса. При средней цене в 300-400 тысяч тенге за 1 кв. метр, она может упасть до 260-300 тысяч, или на 15%-20% в процентном соотношении. И это чревато тем, что строительные компании уйдут с нашего рынка, перестав строить новые здания. И программу по обеспечению каждого человека 30 кв. метрами будет сложно выполнить. Тех 105 миллиардов тенге, которые выделяет государство по программе «Нурлы жер», недостаточно. Эти средства выдаются для компенсации тех процентов, которых банки выдают в виде ипотеки. Сегодня порядка 450 тысяч семей стоят в очереди по государственной программе, в целом же в жилье нуждаются порядка 2 миллиона человек. Чтобы закрыть все эти потребности, необходимо порядка 2 триллионов тенге.

- Как-то Вы предрекали, что в Казахстане наиболее популярными станут небольшие квартиры, и именно на них будут делать упор строительные компании. Начал ли сбываться прогноз в начале 2018 года?

- Поймите, это будет происходить не от хорошей жизни. Как я уже говорил выше, определенный процент населения уже приобрел жилье, в частности люди, у которых на счету было от 7 до 15 миллионов тенге и выше. Большинству людей сложно скопить такую сумму. Как же быть в этой ситуации? Только сокращать квадратуру квартир. Конечно, это не есть хорошо, но с этого, хотя бы, можно было бы начать. Ведь многие из нас начали самостоятельную жизнь с 6-9 квадратов, но сумели расшириться в дальнейшем. Здесь такая же ситуация. Есть возможность приобретать за 5 миллионов тенге  - значит, нужно такую возможность предоставлять. В первую очередь, надо обеспечить жильем тех людей, которые живут в арендованных жилищах или на дачах.

Сегодня программа Жилстройсбербанка отчасти рассчитана на тех, у кого есть возможность купить или заложить недвижимость в залог. Если вы идете в банк по программе «Нурлы жер», вам готовы предоставить средства под 10%, но вы должны для этого заложить уже имеющуюся квартиру. То же самое касается строящегося жилья, кроме того, вы должны накопить до 30% от стоимости жилья. То есть, программа рассчитана на тех, у кого уже есть на самом деле жилье. Но у большинства, как было отмечено выше, и вовсе нет жилья, которое можно было бы заложить. Получается замкнутый круг. И этот вопрос нужно решать.

- Каким образом?

- Один из вариантов - уменьшать стоимость квартиры, следовательно,  уменьшить и площадь. К этому пока еще не приступила ни одна строительная компания. Почему? Потому что строительство квартир с меньшей площадью обойдется дороже. К примеру, если вместо большой квартиры площадью в 100 квадратов, построить на этой же площади 3-4 квартиры, то понадобится больше различных инженерных сетей - водопроводы, отопление, а также увеличится непродаваемая площадь - коридоры на этаже и так далее. И тогда строители вряд ли захотят идти на такой шаг, но другого выхода нет. Это нужно, чтобы выжить на казахстанском рынке жилья. И, соответственно, придется продавать по цене в районе себестоимости.

- Как Вы считаете, адекватны ли цены на жилье? Многие соотечественники считают, что они сильно завышены. Особенно это касается людей со средним и низким уровнем дохода, которых в стране большинство.

- Себестоимость жилья класса «Элит» не сильно отличается от себестоимости жилья эконом-класса. Поэтому те, кто продает квартиры бизнес-класса, могут себе позволить наценку в 20%. Те же, которые работают на рынке доступного жилья, не могут себе позволить накрутку больше 7%-8%. И то, если они не укладываются в срок, они что называется «съедают» себя сами. Понимаете, срок строительства - 1,5 года. Если ты не успеваешь построить за это время, приходится работать себе в убыток.

Доступное жилье - это проект для народа. Стоимость такого дома зависит от многих факторов - себестоимость участка, наружные сети и прочие факторы. Но я могу с уверенностью сказать, что стоимость доступного жилья - это реальная стоимость, не завышенная. К примеру, разница в затратах при строительстве элитного жилья и при строительстве жилья эконом-класса, очень небольшая. Разве что, отделка фасада, подъезда и высота потолка. Но это большой роли не сыграет, потому что материалы, используемые в основных конструкциях, - это арматура, бетон, кирпич - одни и те же. Единственная разница порядка 10% -15% в отделке фасада и подъездов.

- Получается, застройщики доступного жилья продают квартиры фактически по себестоимости?

- Фактически, да. Поэтому, строить доступное жилье не так выгодно. Строители элитного жилья могут пойти на снижение стоимости, что скажется на общей стоимости, о которой я говорил. Цены же на жилье эконом-класса падать не будут, потому что некуда дальше. Если же все же кто-то и пойдет на это, это станет своего рода криком о помощи, просто чтобы достроить дом.

- С чем связана такая высокая себестоимость? Ведь цены  в некоторых европейских странах ниже, чем в Астане. В той же Болгарии и Турции.

- Два раза в стране была девальвация, и ни один строительный материал, производимый в стране, не подорожал. Сами застройщики также работают лишь с небольшой накруткой. Зато подорожали те материалы, которые привозятся из России и других зарубежных стран. К примеру, арматура стоила 95 тенге, сейчас ее стоимость 185, больше чем в 2 раза.

Аналогичная ситуация с заработной платой  персонала. Если раньше в среднем хватало 150 тысяч на человека, то теперь, нужно порядка 300 тысяч. Я говорю о строителях, тех людях, которые вяжут арматуру и заливают бетон. И если он не будет столько получать, он попросту не выживет. Честно говоря, вдобавок ко всему упала и производительность труда наших строителей.

- С чем это связано?

- Этот фактор коснулся не только наших людей, таковы тенденции и в Европе, это факт. Точную причину данного явления назвать сложно, скорее всего она носит чисто психологический или научный характер.   

- Говоря о производительности труда, в прошлом году Вы начали внедрять теорию Кайдзен в основы строительства некоторых стройкомпаний. На какой стадии сейчас данный процесс? Сколько компаний используют данную японскую практику?

- Есть хорошая программа между Казахстаном и Японией по внедрению данной практики в разные сферы деятельности. Это направление развивает Фонд развития «Даму». Но сегодня по Казахстану по этой программе работают лишь 3-4 строительных компании. «Кайдзен» внедряется также в других сферах - в легкой и пищевой промышленностях, в частности, - возможно там эта практика внедряется активнее. Но в строительстве ситуация пока такова. Скорее всего, это связано со слабой пропагандой со стороны Фонда.

Сама программа хорошая, и нужно продолжать ее развивать. Нужно, чтобы Фонд «Даму» активнее помогал и компенсировал оплату обучения, потому что сейчас часть программы оплачивает сам участник, изъявивший желание. Эта программа успела себя хорошо зарекомендовать, потому что с Японии приезжают опытные тренеры, которые успешно работали в Сингапуре, в Малайзии, в Таиланде, во Вьетнаме. И если судить по этим странам, там очень хорошо развит малый и средний бизнес. Наш бизнес очень молодой, многим компаниям нет и 10 лет, поэтому нужно систематизировать весь процесс работы, и «Кайдзен» обучает как раз этому.

Эта практика обучает тому, что нет предела совершенству, и каждый раз должен быть лучше, чем предыдущий. «Кайдзен» направлен на определенный проблемный участок, который эта практика бесконечно улучшает. К примеру, принято считать, что норма каменщика составляет 2 куба в день. Это нормы СНиП, которые идут еще с советских времен. Но когда мы усовершенствовали процесс кладки, мы обнаружили, что можно укладывать 3 куба в день, и даже больше. При каменной кладке можно строить 3 этажа - это общепринятые стандарты. Но, как выяснилось,  можно делать и 6 этажей. При строительных компаниях должны быть свои обучающие центры, которые должны обучать своих сотрудников этим нормам. В школах такому не учат.

- Можете привести конкретный пример?

- К примеру, компания «МостПартнерИнвест» построила пятиэтажный дом за 8 месяцев. В среднем, такой дом строится за 1 год. Поэтому нужно, чтобы как можно больше компаний прошли такое обучение. Эту программу нужно продолжить на десятилетия. Все знают, что самые эффективные работники - это японцы. Эта страна не имеет никаких минеральных и прочих ресурсов, окружена со всех сторон морем, но сейчас она входит в тройку мировых лидеров по ВВП.  

- Обманутые дольщики - весьма актуальная на сегодня проблема. Можете ли Вы поделиться своим видением ее решения?

- Вопрос долевого строительства возникает, в основном, в странах постсоветского пространства. Если обратиться к опыту Америки и европейских стран, там ответственность за риски стройкомпаний несут страховщики. И они готовы возместить все убытки. Так как у нас страховой рынок не работает, мы не можем пока избрать этот путь. В нашей стране рыночные механизмы где-то работают, где-то - нет. В странах, где рыночный механизм работает хорошо, каждый, в том числе и клиент, несет свои риски. И если клиент вкладывает средства и не получает квартиру - это его риски, таковы рыночные законы. Немало случаев, когда бизнесмен прогорает. Он же не обращается к государству.

Мы сегодня не полностью ушли в рынок, и являемся социально направленным государством. Мы реагируем на такие факты и берем ответственность на себя. Хотя я не уверен, что это правильно. Я бы посоветовал нашей исполнительной власти выдавать земельные участки только тем компаниям, которые уже строили дома. То есть, зарекомендовавшим себя, проверенным компаниям. Мы уже обращались к ним с этим вопросом, но нам ответили, что таким раскладом сразу же заинтересуются в прокуратуре - почему приоритет отдается одним компаниям?

- Под рисками, о которых Вы говорили, насколько я понимаю, подразумеваются неправильные просчеты и прочие независящие от застройщика факторы. Но ведь есть еще и коррупционные моменты, когда руководство стройкомпаний попросту «кидает» своих клиентов, не заботясь о том, что будет дальше...

- У самих предприятий должна быть своя дисциплина. Кроме того, в законе должен быть прописан тот момент, чтобы дольщик не мог забрать назад внесенные средства. Именно этот фактор останавливает строительство. Нужно, чтобы он мог забрать деньги только по завершению строительства.

- Поделитесь Вашими рекомендациями для дольщиков. Куда и как нужно правильно вкладывать средства, чтобы максимально обезопасить себя от рисков?

- Самая главная рекомендация - работайте с теми компаниями, которые себя уже давно зарекомендовали на рынке. Если компания успешно занимается строительством на протяжении 15-20 лет, значит, у нее есть подобный опыт и риск будет минимальным. Не нужно поддаваться соблазнам вкладываться в наиболее дешевый вариант строящихся домов - он может в итоге оказаться самым дорогим.   

- Спасибо за беседу!

Сейчас читают